50代からの貧乏ながら気楽な人生

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「住まいは借りるべきか買うべきか」を超えた有効戦略


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■一般的な住宅購入プロセス

大学を出て就職をして7、8年くらいすると、多くの人が結婚をすることになろうかと思う。当初は賃貸のマンションでの甘い生活を楽しむことだろう。また、その結果として、妻は子供を出産する。この頃になると考えることとして、住まいをどうしようかといった問題がある。

今後子供が増えてくれば、子供たちに部屋を提供する必要がある。また、夫婦がくつろげるスペースもほしいし、そもそも豊かな生活は賃貸物件では得ることができないことが多い。そこで週末には、あれこれとモデルルームや住宅展示場を見て回ることになるはずである。

業者にローンの計算をしてもらうと、頭金なしでも夢のマイホームが手にはいることがわかり、妻と手を取り合って喜ぶことになる。多少予算オーバーではあるが、頑張って働けばなんとかなるに違いない。また、親に相談したところ、頭金くらいなら負担しても良いという有り難い話も降ってくる。もうこれは買うしかない。と、そんな流れで新居での素敵な生活を手にすることになる。

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■住宅購入に潜むリスクとは

こう考えると、真っ当な生き方をしていれば、現状、家を購入することはごく当たり前のことであり、むしろ賃貸物件に住み続けることに肩身の狭さを覚えたりする。また、住む家に満足している家庭の幸せ度は、満足していない家庭に比べて高いというデータもある。こう考えるとやはり家は買っておくべきかとも思う。

しかし、家を買うと言うことは、その後のローン返済が、長い場合35年にも及ぶという現実が待っている。ボーナスは右から左で消えていくだろうし、修繕費用の積み立ても必要となる。バブル以前のように資産価値が上がっていけば意味があるが、現在では車と同じように持ち続ければ価値はどんどんと下がっていく。つまり老後の資産として、家は機能してくれない可能性があるわけである。

また、安い物件を無理して買うと、通勤時間も長くなる可能性がある。夢のマイホームであるはずなのに、通勤に2時間近くもかかっていては、せっかくのマイホームでくつろぐ時間がない。寝に帰るだけの毎日なのに、それに多大なお金をかけるのもどうかと思ったりする。

さらには、突然のリストラなどで返済が滞ると、せっかくのマイホームを手放さなければならないこともあるかもしれない。終身雇用制度はすでに日本にはないといえる。よっていつまでも現在の収入を維持できるという確固たる保証もない。なかなか難しい状態である。

 

■賃貸の場合はどうだろうか

さて、では賃貸の場合はどうだろうか。賃貸物件の場合、居住スペースは限られることになる。4LDK以上の物件は数が少ないだろうし、そもそも家賃が高い。それだけ支払うのであればむしろ買ってしまった方が安いような気もしてくる。まあ、立地は選ぶことができるし、移動することも可能なので、仕事先に近いロケーションを選択することも可能である。

また、突然の転勤辞令を受けたとしても、賃貸であればその地に固執する必要はない。身軽と言えば身軽ではある。ただし、老後の問題はあろうかと思う。持ち家であれば修繕をしながらでもなんとかその家に住み続けることはできるが、高齢となった際、持ち家がないのは不安と言えば不安である。どこも貸してくれるところがなかったらどうしようかと、一抹の不安もあることだろう。買うか借りるか、いずれにもメリットデメリットはあるようである。

 

■家を買い続ける戦略?

と、前振りが長くなったが、現状においては、住まいはどちらの選択をすれば良いだろうか。まあ答えはいくつもあろうかと思うが、現在の不動産価格を調べてみると、いずれの問題も回避しつつ、安定した暮らしを手にする方法が見えてくる。

それは、家を買い続けるという選択肢だ。
「買い続けるだと?なにをバカなことを」
と、そう思われるかもしれない。しかし実はこれ、意外にできることである。

地方都市であれば十分に可能であるし、また、最近では首都圏に近いエリアでも可能となってきている。この戦略のターゲットになるのは、中古のマンション物件だ。実は現在、物件によっては中古マンション価格が大幅に下落していたりする。また、今後はこの傾向がさらに顕著に現れる可能性もある。なぜなら、今後はしばらく人口の減少傾向が続くからである。

ちなみに地方都市で中古のマンション物件を漁ると、3LDKあたりでも400万円程度で多くの物件を探し出すことができる。つまりちょっとしたセダン一台に相当する額である。

結婚をしたら、ふたりで頑張ってお金を貯める。まだ子供がいなければ、ふたりで働くことができるので、400万円ほどであれば数年で十分に貯めることができるはずである。

お金が貯まったなら、中古の物件をしっかりと見定めてキャッシュで買ってしまう。すると、家賃もローンもない生活を手にすることができるはずだ。ただし、大規模修繕積み立てや共有部分の使用料、固定資産税は発生する。また、建て替え計画なども考慮する必要がありそうだが、条件に折り合えば楽な生活を手にすることができるはずである。

そこで、この物件に住みながら、さらにお金を貯めていく。当然、より良い物件に移り住むためだ。次の目標は600万円。これをなるべく早く貯める。地方都市において600万円程度のお金を出せば、実はそこそこの物件を見つけることができる。

お金が目標額に達したのなら、そのお金を使って次を購入する。二つ目の物件を購入するまで、10年もあれば十分であるはずだ。二つ目の新居に移転するわけだが、この段階において、ローン借入額はゼロである。しかも一つ目の物件を所有している。

そこで一つ目の物件を賃貸に出す。まあ格安物件だから、店子が簡単に見つかるかはわからないが、もともとローンがないので、空きの期間があってもそれが致命傷になることはない。また、ちょっとしたリフォームを施してあげると、意外にも空きは埋まることがあるようである。

さて、二つ目の物件に住み始めたあなたは、やはりローンなどを抱えていない。また、一つ目の物件からの家賃収入も見込めるので、それも貯蓄に回しながら、さらには収入を切り詰めて、今まで以上の額を毎月積み立てていく。まあ、このころになると子供も大きくなりはじめるので、出費もかさみ始めるが、そこを何とか頑張ってお金を貯める。当然、目的は次の物件購入のためである。

たぶん、あなたが40代を迎える頃には、格安物件ながら、3つ4つの物件のオーナーとなっているはずである。また、オーナーという立場を続けることにより、不動産市場にも精通しているだろう。日本は地震大国であることから、これらの回避策も考慮する必要があるが、それも含め、物件を見抜く目も養われていることだろう。しかもあなたには不動産資産や貯蓄があり、そして借金はない。これ、どう考えても勝ち組なんじゃないだろうか。

 

■この戦略は50歳代でも応用が効く

「それいいかもしれない。でも俺、賃貸のままもう50になろうとしている。遅かったよ」とそう思われた方、まったく遅くはない。

最小限の生活レベルまで生活費を落として、今すぐにでもお金を貯めるべきである。
500万程度であれば、必死に貯めれば貯まるはずである。そしてその現金が貯まったのなら、同様に中古の格安物件を買えばよい。

そのときすでに60歳。子供はすでに独立をされているだろうし、それほど大きな間取りは必要ないだろう。あなたは中古物件ながら、老後をふたりで過ごす物件を手に入れることに成功する。ちなみに老後のことなんだから、仕事先に近いといった制約はないはずである。そして、地方都市であればかなりまともな中古物件も、現在では500万程度で多く売りにでている。

あなたは、老後の住まいにあれこれと悩むことなく、しかもローンを抱える必要もなく、老後の生活を楽しむことができるはずである。

さて、いかがだっただろうか。中古物件に注目することで、複合的な戦略を立てることができることをご理解いただけただろうか。綺麗な家に住むのもひとつの考え方だが、ローンに追われず、しかもリスクを最小限に押さえながら、しかし実際には運用さえも可能となるモデル、現在においては十分と可能なのだ。

だから、これまでのステレオタイプの考え方にとらわれず、今現在、最も高いパフォーマンスを得ることができるモデルを、しっかりと見据える必要があろうかと思う。あなたはラッキーだ。なぜなら、生涯にわたり苦労などせずにゆとりある生活ができるのだから。

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